八角石片区旧城（棚户区）改造

房屋征收补偿方案

 

为建设实力、活力、魅力、和谐浔阳，改善群众住房条件，提升城市品味，促进经济增长和社会和谐，浔阳区人民政府受九江市人民政府的委托，依法决定启动八角石片区旧城（棚户区）改造（以下简称本项目）。现依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号）、《九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（九府发[2016]12号）、《九江市中心城区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿标准》（九府发[2016]27号）等法律法规，特制定本项目房屋征收补偿方案。

一、征收管理体制

(一)征收主体：浔阳区人民政府，地址：庾亮北路2号；

(二)征收部门：浔阳区房产管理局，地址：庾亮北路2号；

(三)实施单位：浔阳区甘棠街道办事处，地址：塔岭北路93号。

二、征收决定依据

本项目征收决定根据《国务院令第590号》第八条第五款规定：“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”。该项目已列入市、区国民经济和社会发展年度计划，经市、区国土部门及建设规划部门确认，符合土地利用总体规划，符合城乡规划和专项规划。同时，甘棠街道办事处和浔阳区维稳办公室等单位进行了社会稳定风险评估。

    三、征收实施原则

本项目房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。                                                                                                                                                                                                                                                                                                    

四、征收范围

本项目征收范围：东至电瓷厂宿舍（8号），西至督府巷，南至基督教堂，北至裕华大市场。具体详见规划红线图。

五、征收方式

（一）委托具有相应资质的测绘机构承担被征收房屋的结构认定、面积测绘等工作。

 (二)委托具有相应资质的房地产评估机构承担被征收房屋价值的补偿评估工作，评估机构按照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号）第二十一条规定的程序确定。

（三）委托具有建筑施工企业资质的房屋拆除机构承担被征收房屋的拆除工作，拆除机构对施工安全负全责。

六、征收期限

自该项目房屋征收公告发布之日起90天内完成房屋征收与补偿工作；同时自征收协议签订之日起，房屋搬迁期限为15天。

七、被征收房屋补偿方式

国有土地上的房屋征收：被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换。

（一）货币补偿

根据被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构、建筑面积以及土地使用权等因素，由评估机构在房屋征收决定公告之日为评估时点参照同类区位类似房地产的市场价格评估，按评估价格补偿。非住宅一律实行货币补偿。

（二）产权调换

房屋与被征收房屋进行调换。国务院令第590号第二十一条规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”

1.安置地点：浔阳区甘棠保障房综合安置小区

2.安置基本原则：

根据被征收人的实际情况，按照就近面积套户型的原则，可选择以下其中一种方式进行产权调换:

（1）依照安置房的实际设计户型，采取被征收房屋套内建筑面积就近套安置房套内建筑面积、被征收房屋公摊面积对应冲抵安置房公摊面积的方式进行调换。单栋私房楼梯间、过道等面积参照公摊面积进行产权调换。

（2）依据安置房的实际设计户型，采取被征收房屋建筑面积就近套安置房建筑面积的方式进行调换。

3.安置结算方式：

（1）被征收房屋面积大于安置面积的，超面积部分按被征收房屋的市场评估价进行补偿。

（2）所有产权调换房屋不计成新差、楼层差，只计算结构差。房屋结构差价：土木--砖木190元/m²、砖木--砖混182元/m²、砖混--框架140元/m²补差。结构差在安置房交付时一并结算。

4.安置办法及结算价格：

（1）选择按被征收房屋套内建筑面积安置还房。

按照被征收房屋套内建筑面积1︰1比例就近套靠安置房套内建筑面积。结算时，超面积10㎡以内（含10㎡）部分按 1800元/㎡价格购买；超出10㎡以外部分按5960元/㎡价格购买。公摊面积按比例对应冲抵后，安置房公摊超面积部分按1800元/㎡价格购买。

（2）选择按被征收房屋建筑面积安置还房。

按照被征收房屋建筑面积1︰1比例就近套靠安置房建筑面积。结算时，超面积10㎡以内（含10㎡）部分按 1800元/㎡价格购买；超出10㎡以外部分按5960元/㎡价格购买。

（三）小于36m²唯一住宅房屋安置

被征收住宅房屋建筑面积小于36㎡且在同一城区只有此唯一住房的（必须提供市房管部门出具的唯一住房证明），可选择以下其中一种方式安置：

1.选择房屋产权调换安置：被征收住宅房屋建筑面积小于36㎡安置时，补足至建筑面积36㎡，不结算差价。安置房面积超出36㎡的部分实行阶梯式价格：建筑面积36㎡（不含36㎡）至50㎡（含50㎡）之间按1800元/㎡价格购买；超出50㎡以外部分按5960元/㎡价格购买。

 2.选择货币补偿安置：被征收住宅房屋建筑面积小于36㎡的，按照36㎡建筑面积结算。

（四）其他不同类型房屋的征收补偿

1.住宅改为非住宅：征收依法登记为住宅的房屋，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照原房屋性质给予征收补偿。

以该房屋为注册地址办理了合法有效营业执照或其他生产经营行政许可和税务登记并具有税负核定凭证，且该房屋在征收时实际已连续作为经营性店面使用两年以上的（含两年），经房屋征收部门组织认定，可以对实际用于经营的部分给予适当补助。补助标准不超过该部分面积，按原房屋性质、用途评估价格的50%。认定结果和补助情况应在征收范围内公布。

2.行政事业单位、国有集体企业（含改制企业）自管公有产权住宅房屋：对被征收人给予补偿，被征收人应对房屋承租人进行安置。

（1）被征收人选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人、经产权单位确认的公有房屋承租人签订房屋产权调换协议。产权调换的房屋继续由承租人承租，承租人符合房改条件的，经产权单位同意，可办理房改手续。

（2）被征收人选择货币补偿的，被征收人按评估总价扣除模拟房改购买产权应支付价款及相关费用剩余部分对承租人给予补偿。

3.市直管公房：

（1）安置地点：怡和苑

（2）按照就近面积套户型的原则，安置房屋与被征收房屋按建筑面积等面积结算，超面积部分由九江市人民政府购买，产权归九江市房产公司管理。

（3）安置房屋与被征收房屋不在同类地段的应计算地段差价。

（4）承租人入住安置房后，按实际居住房屋建筑面积依据九江市物价部门审批的租金标准缴纳房屋租金。

4.单位办公用房和仓库等非住宅房屋：按评估重置价补偿，已出租的，由产权单位负责解除租赁关系及腾空移交等工作。

（五）安置房面积以房管部门最后实际测量确权的结果为准。

（六）产权调换选房顺序号的确定

被征收户在签订《征收补偿协议书》后，根据被征收房屋的面积，结合安置房的户型，按照先签协议先选房的原则，即以签订协议的先后时间确定安置房选房顺序号，按照选房顺序号在指定的房源内选房。对于有肢体残疾或盲人以及年满70周岁以上孤寡老人的被征收人，由个人申请，经原街道、社区调查核实后，根据本人要求可优先选择住宅底层安置。

（七）被征收房屋的不动产登记（房屋权属）证及国有土地使用证同时收回注销。

八、其他补偿

(一)搬迁费(搬家费)

1.住宅房屋：按被征收房屋建筑面积每平方米7元计算，不足600元/次·户的，补足至600元/次·户。

2.非住宅房屋：按被征收房屋建筑面积每平方米8元计算。

3.选择货币补偿和产权调换的，均给予两次搬迁费。

4.机器设备拆装搬迁费用按照国家短途运输标准委托评估机构进行评估，并按评估确定的标准给予一次补偿。

（二）临时安置费（过渡费）

1.选择产权调换，临时安置费（过渡费）按区位一级10元/㎡_·月的标准支付，被征收房屋不足60m²的，按被征收房屋临时安置费标准补足60m²。选择货币补偿的，按上述标准一次性支付6个月的临时安置费。

2.选择产权调换的，临时安置费支付期限，从被征收人交出被征收房屋起至产权调换房屋交付公告规定的交房时间止。对申请产权调换的被征收人安置的临时过渡期限，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月。产权调换房屋到期未交付的，自逾期之日起按原标准1.5倍即15元/㎡_·月的标准支付临时安置费；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准2倍即20元/㎡_·月的标准支付临时安置费。

3.产权调换安置还房后，按照10元/㎡_·月的原始标准再发放1个月过渡费。

4.征收市直管公房时，临时安置费按直管公房房屋租金标准补偿给产权人，剩余部分补偿给承租人。

（三）被征收房屋装饰装修价值补偿按房地产价格评估机构通过评估确定。

（四）其他附属物补偿按《九江市房屋征收项目附属物补偿标准参照表》执行（见附表）。

（五）停产停业经济损失补偿条件及标准

1.停产停业经济损失补偿条件

（1）被征收房屋具有不动产登记（房屋权属）证或者经有关部门认定为合法建筑；

　　（2）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；

（3）已办理税务登记并具有税负核定凭证。

2.停产停业经济损失补偿标准

房屋停产停业损失补偿按被征收房屋营业面积评估总价值的4%计算，给予一次性补偿。

（六）租金损失补偿

1.被征收人将非住宅房屋出租的，选择货币补偿的，给予6个月的租金损失补偿。

2.补助标准（一类地段）：营业店面35元/㎡_·月，生产用房25元/㎡_·月，仓库、办公用房15元/㎡_·月。

九、其他补助和奖励办法

（一）凡能在房屋征收公告规定的期限内签订征收补偿协议并完成搬迁交钥匙的，给予每户6000元的搬迁进度奖。

（二）国有土地上的住宅,选择货币补偿的,并在规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁交钥匙的被征收人，在房地合一评估价的基础上增加25%的货币补偿安置补助。

上述补助和奖励对于超过房屋征收公告规定期限的一律不予实行。

十、补偿款支付方法

根据与被征收人签订的征收补偿协议，向被征收人开具领款凭证（银行存折），被征收人凭存折到征收人办理存款业务的金融机构领取补偿款。支付期限为7天。

十一、房屋类型和建筑面积认定

（一）对已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积等，以不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿的记载为准。被征收人对不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿记载的性质、用途和建筑面积等有异议的，可申请发证部门重新核定，由此产生的费用由申请人承担。

（二）对未依法登记的建筑，由相关部门依法调查、认定并根据调查认定的结果处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，一律由被征收人自行拆除，拒不自行拆除的，由浔阳区政府按照有关规定进行依法强制拆除，以料抵工。

十二、法律责任

（一）房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由区政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
　　（三）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

十三、本项目征收范围内依法应予保护的设施和树木等按照有关规定予以保护。

十四、本方案未尽事宜，由本征收项目责任领导负责，实施单位牵头组织相关部门按照相关法律法规政策另行研究处理。

十五、本方案由浔阳区房产管理局负责解释，自公告之日起生效。

 

附：《九江市房屋征收项目附属物补偿标准参照表》                       

 

 

 

2017年4月13日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件：

九江市房屋征收项目附属物补偿标准参照表

项      目				单位	单价(元)
杂屋、简易屋及不足2.2米高度建筑物				M2	200
简易(木)棚				M2	50
猪  栏 厕  所	火  砖			M2	150
	土  砖			M2	70
水泥晒场				M2	50
入户水泥小路				M2	150
院墙门斗 （按投影面积计算）	砖木			M2	120
	砖混			M2	160
女儿墙				M	30
围  墙	火砖		已外粉围墙	M	130
			未粉眠砖墙	M	120
			未粉斗砖墙	M	110
	乱石(土砖)			M	80
粪  窑	机砖、石			M2	50
	土			M2	20
粪  缸				个	30
牛  栏				个	1000
水  井	砖石砌(屯)、水塔			口	1200
	土井、水箱			口	400
	机井			口	2000
浆砌石方（挡土墙）				立方米	220
砖基础				立方米	260
基础梁				立方米	500
架空层	60㎝以下			M2	80
	60㎝以上			M2	100
项      目				单位	单价(元)
大  灶	二口锅			个	500
小  灶	一口锅			个	300
沼气池				座	1000
室外水池				个	100
浆砌下水道管（沟）				M	30
金属大门				个	500
电  话				门	160
有线电视				户	120
空调拆装费				台	200
太阳能拆装费				套	300
庭   院   树   木	剑  麻			棵	1
	冬  青			M2	5
	树  苗			棵	1
	大毛竹			棵	10
	规格	大 直径25cm以上		中 直径10—25cm	小 直径10cm以下
	樟树	300（元/棵）		200（元/棵）	60（元/棵）
	杂树	50		30	10
	果树	200		100	10
	风景树	100		50	10
	棕树	40		20	10
	杉树	40		25	15